Rechtsanwältin Nina Marx

BGH, Urteil vom 7. 3. 2007 - VIII ZR 247/05

Der Bundesgerichtshof hatte über folgende Klausel zu entscheiden:

"„Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten auf Grund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt“.

In der Formulierung sah der BGH eine starre Fristenklausel zum Nachteil des Mieters.

Der Fristenplan ist nach Ansicht des Senats allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts ergeben. Eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung sieht die Klausel nicht vor; es handelt sich deshalb um eine Abgeltungsklausel mit „starrer“ Berechnungsgrundlage.

Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt und deshalb dazu führen kann, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur Fälligkeit der Schönheitsreparaturen - eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat und dadurch insoweit auch zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten verpflichtet wird; eine solche Regelung ist mit dem Grundgedanken des § 535 I 2 BGB unvereinbar und deshalb als Formularklausel unwirksam.

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