Rechtsanwältin Nina Marx

OLG Naumburg, Urteil vom 17.01.2006 –9 U 106/05

1. Die Nebenkosten sind ein maßgeblicher Faktor bei der Anmietung einer Wohnung oder eines Hauses. Die Nebenkosten können per Abrechnung jedes Jahr ermittelt werden oder sie werden durch eine Pauschalzahlung abgegolten. Hat sich der Vermieter zur Abrechnung verpflichtet, muss er diese nach Ablauf des jeweiligen Mietjahres innerhalb von zwölf Monaten erstellen, § 556 Abs. 2, 3 Satz 1 BGB. Die Parteien können aber auch vereinbaren, dass der Mieter eine Pauschale pro Monat für die Nebenkosten bezahlt, § 556 Abs. 2 Alt. 1 BGB. Jede Variante hat Vor- und Nachteile. So beinhaltet die Pauschale zwar den Vorteil, dass der Vermieter sich die Erstellung einer Abrechnung erspart. Jedoch kann er auch keine erhöhten Nebenkosten ohne weiteres auf den Mieter umlegen, sondern muss sie im Zweifel aus eigener Tasche bezahlen und für das Folgejahr eine höhere Pauschale mit dem Mieter vereinbaren.

2. Die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung hinsichtlich der Abrechnungsart ist nicht ohne weiteres abzuändern. Das OLG Naumburg entschied mit Urteil vom 17.01.2006 – 9 U 106/05 folgendes:

Rechnet der Vermieter entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags die Nebenkosten über mehrere Jahre hinweg nicht ab, so kann er gegenüber dem Rückforderungsanspruch des Mieters nicht einwenden, dass durch die Zahlung der Vorauszahlung im selben Zeitraum eine konkludente Vertragsänderung eingetreten sei und die Vorauszahlungen nunmehr als Pauschalbetrag anzusehen seien (Abgrenzung zu BGH, NJW-RR 2004, 877 = NZM 2004, 418; NJW-RR 2000, 1463 = NZM 2000, 961).

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter über Jahre hinweg nicht abgerechnet. Das Gericht sah darin aber keineswegs eine Änderung der vertraglichen Vereinbarung, sondern eine Vertragsverletzung durch den Vermieter, der entgegen seiner Abrechnungspflicht die Nebenkosten nicht abgerechnet hat.

Zwar kann eine Vereinbarung der Parteien über den Umfang der vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten auch durch jahrelange Zahlung stillschweigend getroffen werden (BGH, NZM 2000, 961 = NJW-RR 2000, 1463). Dabei sind stillschweigend abgegebene Willenserklärungen aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers auszulegen (BGH, NZM 2004, 418 = WuM 2004, 292 [293]).
Der von der Berufung zitierten Entscheidung des BGH (NJW-RR 2004, 877 = NZM 2004, 418 = WuM 2004, 292) wie auch der eingangs genannten Entscheidung des XII. Senats des BGH (NZM 2000, 418 = NJW-RR 2000) lagen als Fallkonstellation zu Grunde, dass in den Mietverträgen bestimmte Nebenkostenarten auf den Mieter abgewälzt wurden. Die Nebenkostenabrechnungen enthielt darüber hinaus weitere Positionen, die der Mieter durch jahrelange Zahlung jeweils mit ausgeglichen hatte, ohne im Hinblick auf die Grundregel für die Tragung der Nebenkosten (§ 535 I 3 BGB) dazu verpflichtet gewesen zu sein. Bei einer solchen Ausgangssituation kann in der Übersendung der Nebenkostenabrechnung, die auch andere als die im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzten Kostenarten enthält, das Angebot des Vermieters gesehen werden, auch diese Kostenarten in Abweichung von § 535 I 3 BGB dem Mieter in Rechnung stellen zu können. Dieses Angebot kann der Mieter dann durch jahrelange Übung (also durch rügelose Zahlung auch der nicht im Mietvertrag abgewälzten Kostenpositionen) annehmen.

Im vorliegenden Fall konnte jedoch in der schlichten Nichtabrechnung kein konkludentes Angebot des Vermieters gesehen werden, dass nun eine Pauschale bezahlt werden sollte, die der Mieter dann mit der fehlenden Beanstandung einer Abrechnung angenommen hat. „Schlichtem Nichtstun auf beiden Seiten kann im vorliegenden Fall kein Erklärungsinhalt beigemessen werden“, urteilten die Naumburger Richter.

Die Vermieter können demnach auch nach Jahren zur Abrechnung herangezogen werden, auch wenn der Mieter das Fehlen einer Abrechnung nicht moniert hat.

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